di Gloria GATTI
Un Caravaggio dentro una villa va all’asta su idealista.it
“La piazza è mia” urlava strabuzzando gli occhi lo scemo del paese a quelli che guardavano attoniti il cinematografo proiettato da Alfredo su un muro, per farli sgomberare e avere la piazza tutta per sé. Loro lo chiamavano matto”.
Ma c’era, forse, più verità nella bislacca affermazione di quel pazzo quando rivendicava come “sua” la proprietà della piazza su cui si affacciava il Nuovo Cinema Paradiso, che è un bene del demanio pubblico destinato al godimento collettivo e quindi in parte anche “suo”, di quanta ve ne sia in quelli che affermano che Villa Ludovisi è “nostra” e che avremmo diritto di pretendere che lo Stato la compri a quel prezzo esorbitante, esercitando il diritto di prelazione sull’acquisto, ai sensi dell’art. 60 del Codice dei Beni Culturali, per consentirne la pubblica fruizione.
La villa Ludovisi, ovvero la dependance della storica dimora dei Ludovisi, distrutta nel 1885, che ospita l’unica pittura muraria attribuita a Caravaggio, un dipinto a olio su muratura raffigurante Giove, Nettuno e Plutone, sarà battuta in un’asta giudiziaria telematica del Tribunale di Roma, il prossimo 18 gennaio, per 471.000.000,00 di euro (l’offerta minima per partecipare alla vendita telematica senza incanto è di € 353.250.000,00), nell’ambito di un procedimento di divisione giudiziale tra gli eredi del principe Nicolò Boncompagni Ludovisi.
“COMPLESSO MONUMENTALE CONOSCIUTO COME “VILLA AURORA” o “CASINO DELL’AURORA”, incastonato con il suo parco tra via Vittorio Veneto, porta Pinciana e Villa Borghese, in una delle zone più eleganti della Capitale, composto da Villa (parzialmente accatastata ad uso ufficio) e tre locali autorimessa ubicati a Roma (RM) – Via Lombardia 42/46 per una superficie convenzionale di circa 2.800,00 mq.”,
questa la descrizione nel bando.
Il complesso immobiliare del Casino dell’Aurora, è stato valutato 34.418.721,00 euro, mentre 310.800.000,00 di euro sono la stima della sola pittura muraria a olio attribuita negli anni ’60 a Caravaggio. La differenza è fatta dalla somma dei valori delle altre opere d’arte (Il carro dell’Aurora e la Fama di Guercino, altri affreschi e sculture).
Viene quindi da domandarsi se alla sezione esecuzioni immobiliari del Tribunale di Roma, si stia per mettere in vendita alla migliore offerta un Caravaggio imprigionato dentro una villa diruta, piuttosto, che una villa con dentro un Caravaggio.
L’art. 532 c.p.c., prevede che qualora i beni di proprietà del debitore destinati al soddisfacimento dei suoi crediti abbiano una natura particolare, e questo immobile ci pare decisamente molto particolare, il giudice, con provvedimento motivato, ove ritenga che questo possa, portare ad una maggiore valorizzazione e realizzo dei beni pignorati, possa affidare la vendita delle cose pignorate a un soggetto specializzato nel settore di competenza.
Per le opere d’arte, la scelta cade solitamente su una Casa d’Aste.
In questo caso il Giudice, però, non ha disposto la vendita tramite un commissionario ma ha seguito la procedura ordinaria, fissando una vendita telematica asincrona, delegando all’operazioni di vendita un notaio e incaricando per la perizia di stima dell’immobile un architetto.
Il mistero alchemico di stabilire con una CTU separata il valore dell’unica opera muraria del Caravaggio dipinta sulla volta della stanza dove il cardinal del Monte si dilettava con proprio con l’alchimia, è stato risolto, con un calcolo aritmetico, dal Prof. Alessandro Zuccari, ed è stato ottenuto moltiplicandolo il valore dell’opera a metro quadro per l’estensione della volta, utilizzando il metodo dei comparables (transazioni comparabili), e prendendo come parametro il prezzo “proposto” o sognato dall’antiquario francesce Eric Turquin per la Giuditta che decapita Oloferne, ritrovato in una soffitta di Tolosa.
La controversa Giuditta sarebbe dovuta andare in asta nel 2019 con una stima tra i “centoventi e i centocinquanta milioni di euro”, ma lo Stato francese ha rinunciato all’esercizio della prelazione come “trésor national”, secondo la L. 123-1 del Code du patrimonie, perché troppo dubbia era la sua attribuzione al Merisi e, come prevedibile, a seguito di ciò, il dipinto è stato ritirato dalla vendita dalla casa d’aste privata Labarbe e ad oggi se ne sono perse le tracce.
Quindi la stima di Giove, Nettuno e Plutone, di fatto, non è stata dedotta in via analogica da un dato reale, ma da un’opinione di Turquin, e da un’accattivante campagna marketing orchestrata su un dipinto dubbio che, quando fu esposto a Brera con l’asterisco (attribuzione proposta dal proprietario e non dal museo) provocò le dimissioni di Giovanni Agosti, membro del comitato scientifico della Pinacoteca e una spaccatura nel mondo dell’arte che ancora oggi non ha deciso se sia un lavoro di Caravaggio, del fiammingo Louis Finson o un’opera collettiva, lasciata incompiuta del Merisi e portata a termine da qualche suo seguace.
Nella perizia depositata al Tribunale di Roma viene, precisato anche che la correttezza del valore di stima di quei 5,18 metri quadrati di muro dipinti da Merisi sarebbe supportata da un confronto con le stime assicurative di due opere di Caravaggio ottenute in via riservata. In realtà utilizzare come parametro la stima assicurativa è fuorviante e pericoloso:
“il dato è spesso inattendibile soprattutto quando il prestatore è un soggetto privato, che spesso utilizza il valore assicurativo per compiere operazioni commerciali o finanziarie sull’opera”,
precisa Massimo Maggio, AD di PL Ferrari.
Basta ricordare, a questo proposito, che la bolla speculativa del tanto discusso Salvator Mundi di Leonardo e il suo record di vendita a 450,3 milioni di dollari, da Christie’s a New York, sono stati imputati in massima parte sulla sua esposizione alla National Gallery di Londra e al suo valore assicurativo per quella mostra.
Oltre, quindi, all’inattendibile comparable, in perizia non è stato applicato nessun coefficiente di abbattimento per il fatto che si tratta di un dipinto sottoposta a vincolo (art. 13 Codice Beni Culturali), circostanza che, sul mercato, è ben noto provocare un deprezzamento decisamente rilevante (dal 50% all’80%).
Per esemplificare, Il ritratto di Michele Marullo, una tempera su tavola di Botticelli che misura cm 49×35, dichiarato Bien de Interés Cultural dallo stato spagnolo, era stato messo in vendita per 30 milioni di euro a Frieze Masters nel 2019, è rimasto invenduto, mentre quest’anno, invece, Il Giovane che tiene in mano un tondo, sempre di Botticelli (cm 58,4x 39.4) è stato aggiudicato da Sotheby’s New York a 92,1 milioni ad un collezionista russo, diventando il secondo più costoso old master mai passato in asta
E nessun ulteriore coefficiente di abbattimento è stato applicato perché si tratta di una pittura muraria, inseparabile dell’immobile su cui è realizzata, inamovibile e invendibile separatamente e insuscettibile di generare ricavi tramite prestiti onerosi.
Bisogna infatti rammentare che il Salvator Mundi è stato venduto a New York – e ora parrebbe trovarsi sullo yacht del principe saudita Mohammed bin Salman – e che Il Giovane che tiene in mano un tondo è stato acquistato da un collezionista russo, perché quello dell’arte è un mercato globale e le opere confinate all’interno di una Nazione e ancor di più all’interno di una villa, sono poco appetibili per gli high net worth individuals.
Va, aggiunto, che ai fini di attribuire stabilità al trasferimento coattivo compiuto con l’esecuzione forzata, l’art. 2922 cod. civ. esclude l’applicabilità delle regole dettate per la compravendita in tema di tutela dell’acquirente, come di recente precisato dal Tribunale di Monza con sentenza n. 437/2018 del 14 febbraio 2018 in tema di opera d’arte.
In particolare, i beni pignorati sono venduti nello stato in cui si trovano, essendo di provenienza giudiziaria, poiché nella vendita forzata non opera la garanzia per i vizi della cosa. Si vende secondo la formula del “visto e piaciuto”. Conseguentemente l’esistenza di eventuali vizi o mancanza di qualità o difformità della cosa venduta non potranno dare luogo a risarcimento, indennità o riduzione del prezzo.
L’esclusione dell’operatività delle garanzie per l’acquirente nell’alienazione forzata si sostanzia nel carattere complesso della vendita coattiva nella quale convive l’elemento privatistico del trasferimento del bene e quello pubblicistico della responsabilità patrimoniale del debitore tramite l’alienazione forzosa operata senza la volontà del proprietario a cui si sostituisce un organo di giustizia per il soddisfacimento dei creditori.
L’inapplicabilità della garanzia per vizi comporta anche l’applicabilità di un coefficiente di abbattimento del prezzo ma anche questo parametro è stato omesso nella perizia sulle opere d’arte della Villa Ludovisi.
Anche se non è questo il caso, per completezza si deve evidenziare che l’apposizione del vincolo non è, affatto, garanzia di autografia e, per rimanere su Caravaggio, basta citare il caso della Medusa Murtola, su cui non c’è concordia tra gli storici dell’arte, cui è stata negata la licenza di esportazione e dichiarato l’interesse culturale a seguito di una relazione della Prof.ssa Rossella Vodret, già Soprintendente di Roma.
Pur comprendendo la difficoltà di periziare un immobile unico e contenente l’unica pittura muraria di Caravaggio, la metodologia applicata per la stima che risulta una sommatoria dei valori delle murature a quella delle opere, inscindibili per vincolo e per natura, non risulta corretta, trattandosi di beni inseparabili. Tale criterio di stima avrebbe potuto essere applicato solo ove fosse stato previsto e autorizzato dalla Soprintendenza il distacco delle pitture murarie e la loro vendita all’incanto come beni mobili.
Nella situazione attuale il valore della Villa Ludovisi avrebbe dovuto essere oggetto di un’unica perizia di stima quella immobiliare a cui applicare un coefficiente moltiplicativo in ragione dell’unicità e rarità delle opere che ne fanno parte e un ulteriore coefficiente moltiplicativo in ragione della maggiore potenziale redditività che potesse essere eventualmente ricavata dall’aggiudicatario tramite la fruizione al pubblico delle opere d’arte ivi contenute.
In tema di affreschi insistenti su un immobile vincolato, infatti, è intervenuta, incidenter tantum, la Suprema Corte di Cassazione a S.U. con sentenza del 9 dicembre 1985, n. 6180, (si trattava di affreschi di Tiepolo a Palazzo Barbarigo a Venezia) precisando che gli stessi diventano beni immobili per destinazione e che il vincolo si estende implicitamente anche ai medesimi affreschi che costituiscono un unicum con il palazzo vincolato quali pertinenze ai sensi dell’art. 817 c.c. (in senso conforme Cass. Civ. Sez. II 3610/2001) e di cui seguono il medesimo regime con applicazione agli stessi anche delle norme di protezione, e con l’ovvia conseguenza che gli stessi non possono essere correttamente stimati separatamente come beni mobili.
Abbiamo anche qualche dubbio sul fatto che una vendita telematica asincrona sia quella che permetta di ottenere la maggiore valorizzazione del compendio e così pure sulle forme di pubblicità canoniche disposte nell’ordinanza, tra le quali non vi alcuna testata nazionale o internazionale specializzata nel settore dell’arte.
Con queste modalità e questi valori ci pare decisamente molto più elevato il rischio di un unsold di quello del depauperamento di un “patrimonio nazionale”.
Ma se il mistero alchemico che avvolge questi luoghi compisse il miracolo e il bene venisse aggiudicato a un sognatore o a un visionario, anche a voler prescindere dai capitoli di spesa del bilancio dello Stato, il danno erariale che in astratto potrebbe derivare dall’esercizio del diritto di prelazione, sarebbe decisamente il rischio più elevato.
Gloria GATTI Milano 7 novembre 2021
Avv. Gloria Gatti
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